دولت سیزدهم رکورددار نساختن خانه شد - عاشقان علم الکترونیک

به گزارش دنیای اقتصاد، این رکود تاریخی خانه سازی بیش از هر عاملی، متاثر از جهش دوباره قیمت مسکن در ابتدای امسال است که باعث نااطمینانی سرمایه گذاران ساختمانی به آینده و ناتوانی بیشتر آن ها در فروش و در نتیجه انصراف از ادامه فعالیت شد. سازنده ها در مارپیچ تورم ملکی گیر افتاده اند؛ به طوری که رشد بیشتر قیمت باعث تشدید خروج آن ها از بازار ساخت می گردد و برعکس.

رکورد نو از سقوط تیراژ ساخت مسکن در مرکز ثبت شد. اگرچه سال 1400 تیراژ ساخت مسکن در تهران به کف تاریخی رسید، اما آمار نو از پروانه های ساختمانی صادرشده در سه ماه نخست امسال حکایت از آن دارد که تیراژ فراوری مسکن در تهران نسبت به کف تاریخی پارسال 42 درصد دیگر سقوط کرد.

بهار پارسال در تهران برای 10 هزار و 700 واحد مسکونی پروانه ساختمانی صادر شد که این مقدار در بهار امسال به شش هزار و 200 واحد تنزل پیدا نموده است. آنالیز ها از عوامل موثر بر این رخداد حکایت از گیر کردن بساز و بفروش ها در مارپیچ بازار مسکن دارد؛ مارپیچی که به واسطه سیکل معیوب تورم ساخت مسکن و اثر آن بر مقدار سرمایه گذاری ساختمانی شکل گرفته است.

داده های مربوط به آمار صدور پروانه های ساختمانی در سه ماه نخست امسال نشان می دهد بهار فراوری مسکن 1401، زمستانی سپری شد. بر اساس این آمار که در اختیار ما قرار گرفته است، تیراژ فراوری مسکن در فصلی که گذشت، حتی نسبت به برش فصلی رکود تاریخی فراوری مسکن در سال 1401 هم 42 درصد افت نموده و مرکز از کف تاریخی خانه سازی هم دوباره سقوط نموده است. در واقع تعداد واحد های مسکونی در حال ساخت که بهار امسال برای آن ها پروانه ساختمانی صادر شده، تقریبا نصف این تعداد در فصل مشابه پارسال است؛ بنابراین بهاری که گذشت برای سازنده ها حال و هوای کاملا زمستانی داشت.

اما پیغام این آمار زمانی به طور کامل دریافت می گردد که فرایند طی شده در بازار سرمایه گذاری ساختمانی طی سال های اخیر مرور گردد. سال گذشته در شهر تهران برای ساخت 40 هزار و 500 واحد مسکونی پروانه به وسیله شهرداری تهران صادر شد.1400 در واقع هفتمین سال رکود سنگین سرمایه گذاری ساختمانی در تهران بود، اما فرایند افت ساخت و ساز به شکلی ادامه پیدا کرد که این سال در مقایسه با شش سال قبل از آن (سال های 94 تا 99) خود واجد یک رکورد بی سابقه شد.

در واقع تیراژ ساختمانی که در تهران در شرایط نرمال سالانه بین 80 تا 100 هزار واحد مسکونی بود، از سال 94 به بعد به حدود 60 تا 65 هزار واحد کاهش پیدا کرد، اما این شرایط نیز پایدار نبود و پارسال حجم ساخت و ساز از کف رکوردی چند سال قبل از آن نیز پایین تر رفت و به 40 هزار و 500 واحد رسید.

عوامل مختلفی بر رکود دنباله دار سرمایه گذاری ساختمانی طی سال های اخیر اثرگذار بود که در این بین جهش بی سابقه قیمت مسکن در سال های 97 تا 99، پرتاب متقاضیان مصرفی خرید ملک به بیرون بازار به علت عدم تناسب بین سطح قیمت ها و استطاعت خریداران و در نتیجه کاهش تقاضای پایدار مسکن در بازار و در نهایت از بین رفتن قدرت خرید خانه اولی ها ناشی از تورم، اثر به مراتب بیشتری بر شرایط ساخت و ساز داشته است. در بازاری که به علت شرایط خاص ناشی از جهش و نبود قدرت خرید متقاضیان مسکن، سازنده ها در فروش واحد های خود ناکام هستند، فرایندی شکل می گیرد که عملا دو سر باخت محسوب می گردد؛ به این معنا که هم سازنده ها و هم متقاضیان خرید مسکن، بازنده این فرایند خواهند بود.

ماجرای شرایط دو سر باخت بازار مسکن این است که سازنده ها به علت ناتوانی در فروش واحد های تکمیل شده با توجه به فاصله زیاد سطح قیمت ها با استطاعت اغلب متقاضیان مصرفی ملک عملا نمی توانند سیکل سرمایه گذاری ساختمانی را از سر بگیرند. این موضوع به کاهش ساخت و ساز نو منجر می گردد و در نتیجه کمبود عرضه آپارتمان در بازار مسکن نتیجه طبیعی آن خواهد بود. در بازاری که عرضه با کمبود روبرو است، قیمت مسکن قاعدتا با افزایش روبه رو خواهد شد و سازنده ها با مشاهده این شرایط که خرید و فروش با افزایش دوباره سطح قیمت ها دشوارتر می گردد، بیش از پیش از سرمایه گذاری ساختمانی نو پرهیز می نمایند.

شرایطی که سازنده ها اکنون در آن گیر افتاده اند را می توان به مارپیچ تعبیر کرد؛ تعبیری که در علم اقتصاد برای توصیف رابطه بین تورم و دستمزد در اقتصاد های بیمار تحت تاثیر اتخاذ سیاست های پولی مشکل ساز استفاده می گردد. مقصود از مارپیچ تورم و دستمزد این است که در غیاب سیاست پولی مناسب، سعی می گردد برای مبارزه با کاهش قدرت خرید خانوارها، از افزایش حداقل دستمزد استفاده گردد.

این در حالی است که نفس افزایش دستمزد خود موجب بالاتر بردن تقاضا برای کالا و خدمات خواهد شد و، چون در سمت عرضه کالا و خدمات، افزایشی رخ نمی دهد، در نهایت این اقدام خود تورم زا خواهد بود چراکه در پی افزایش تقاضا با عرضه ثابت، قیمت انواع کالا و خدمات رشد خواهد داشت. به این ترتیب شرایط بغرنج مالی مذکور به بروز پدیده مارپیچ تورم و دستمزد تعبیر می گردد که حکایت از اثر متقابل افزایش دستمزد بر افزایش تورم و جهت نزولی مالی که شهفرایندان در چنین شرایطی می پیمایند، دارد.

اما در بازار مسکن چه اتفاقی افتاده که می توان از آن به مارپیچ تعبیر کرد؟ ماجرا از این قرار است که سازنده ها به علت شرایط ناشی از جهش و رکود بازار معاملات ملکی در چند سال اخیر، عملا با شرایطی روبه رو هستند که حلقه خاتمهی زنجیره بازار مسکن در آن کار نمی نماید. مقصود از حلقه آخر، وجود تقاضای خرید موثر در بازار مسکن است که در حال حاضر فقدان این تقاضا به علت نبود استطاعت خرید ناشی از تورم مسکن دردسرساز شده است.

به این ترتیب سازنده ها از فروش واحد های تکمیل شده سال های اخیر ناتوان هستند و این در حالی است که اصل این ناتوانی در فروش، خود به کاهش عرضه منجر می گردد و کاهش عرضه پدیده ای است که به طور طبیعی به افزایش تورم در بازار مسکن منجر خواهد شد.

در پی افزایش تورم ملکی ناشی از کاهش عرضه نیز، به تدریج گروه بیشتری از متقاضیان مسکن به بیرون از بازار پرتاب خواهند شد و این یعنی شرایط سرمایه گذاری ساختمانی طی این فرایند بغرنج تر خواهد شد. نتیجه مارپیچی که سازنده ها در آن گیر نموده اند، چیزی جز این نیست که آن ها از فعالیت ساختمانی باز می مانند و رسیدن به پایین تر از کف ساخت و ساز در تهران طی سه ماه نخست امسال، ناشی از همین شرایط است.

خرداد شبه تعطیل در بازار ساخت و ساز

آنالیز کلی شرایط بازار ساخت و ساز در تهران نشان می دهد سرمایه گذاران ساختمانی درون یک پنج ضلعی محبوس شده اند و اگر متغیر های مالی و غیرمالی در جهت بر هم خوردن این شرایط تغییر نکند، راهی به بیرون از این پنج ضلعی ندارند.

شرایط فعلی به حدی برای سازنده ها نامطلوب است که سبب شده مقدار تقاضای ساخت و ساز در یک ماه خرداد با تنزل چشمگیر و دور از انتظار روبه رو گردد. جدای از اینکه تیراژ ساخت شهر تهران در بهار امسال به پایین تر از کف تاریخی پارسال رسیده، در خرداد فقط برای ساخت 1600 واحد مسکونی پروانه صادر شده که تقریبا برابر با تیراژ ساخت در فروردین امسال (ماه نیمه تعطیل بازارها) است و این یعنی خرداد 1401 شرایطی شبه تعطیل در بازار فعالیت های ساختمانی داشته است.

اتفاقا در خرداد ماه میانگین قیمت مسکن در معاملات شهر تهران با رشد ماهانه 5/ 8 درصدی همراه شد که طی حدود سه سال قبل از آن بی سابقه بوده است. به این ترتیب جهش دوباره قیمت مسکن در ماه خاتمهی بهار امسال، رکود دوباره فراوری مسکن را رقم زد. اضلاع سلولی که فعالان بازار ساخت و ساز در آن گیر نموده اند را ضعف قدرت خرید، پیش بینی ناپذیری آینده قیمت ها و نبض معاملات مسکن، سخت تر شدن فروش واحد های تکمیل شده تحت تاثیر فرایند تورمی احتمالی در آینده، ادامه فرایند تورمی در بازار مصالح ساختمانی و افزایش هزینه ساخت و در نهایت صرفه بیشتر نگهداری ساختمان های نیمه تمام از تکمیل و فروش آن ها برای آغاز ساخت و ساز نو تشکیل می دهد.

درباره ضلع آخر، فعالان ساختمانی عنوان می نمایند که به علت تورم مصالح و نبود قدرت خرید، عملا درآمد ساخت و ساز کاهش پیدا نموده و به حدود 30 تا 35 درصد رسیده است؛ این در حالی است که آن ها معتقدند در صورتی که شرایط تورمی در بازار های مختلف مهار نگردد، نگهداری ساخمان های نیمه تمام برای آن ها به صرفه تر خواهد بود و ارزش دارایی آن ها به این ترتیب حفظ می گردد.

راه برون رفت از سیکل معیوب ملکی

در بهار امسال حدود هشت هزار واحد مسکونی نوساز و تازه ساز معامله شده که در مقایسه با صدور شش هزار و 200 پروانه ساختمانی، روایتگر بر هم خوردن تعادل حداقلی بین عرضه و تقاضای این واحدهاست. حتی اگر با توجه به دوره یک تا دو ساله ساخت و تکمیل واحدها، تیراژ ساخت بهار پارسال را با معاملات بهار امسال مقایسه کنیم، تقریبا مقدار ساخت و فروش سر به سر است که شرایط بهتری نسبت به کمبود نوساز است، اما در عین حال شرایط ایده آل این است که مقدار ساخت و ساز از مقدار تقاضا پیشی بگیرد.

به هر ترتیب فصل اول سال هشتم رکود سنگین ساختمانی با ادامه سقوط ساخت و ساز سپری شد و این در حالی است که به باور کارشناسان، ادامه این شرایط جهت را برای خاتمه دادن به رکود معاملات مسکن سخت می نماید.

آنچه بیش از هر چیز سبب شده سازنده ها از بازار فعالیت ساختمانی در تهران خارج شوند، نااطمینانی نسبت به آینده است و این در حالی است که تمرکز سیاستگذار بخش مسکن به جای برطرف این نااطمینانی، بر تقویت عرضه به شکل ساخت گلخانه ای مسکن در قالب طرح مسکن سازی یک میلیونی است. از دیدگاه کارشناسان، سیکل معیوب شکل گرفته در بازار ساخت و ساز در صورتی از کار خواهد افتاد که به واسطه اقداماتی از جنس مالی و غیرمالی در داخل و خارج از بازار مسکن، از نااطمینانی به آینده کاسته گردد.

کلیدی ترین برنامه دولت برای نجات بازار مسکن از رکود عمیق ساخت و ساز می تواند مهار تورم باشد که اقدامی امیدآفرین تلقی می گردد و فعالان بازار های مختلف از جمله سرمایه گذاران ساختمانی را به از سر گیری فعالیت تحریک می نماید. بعلاوه کاهش ریسک ناشی از شرایط متغیر غیرمالی یعنی مذاکرات برطرف تحریم ها می تواند به ثبات مالی و مهار تورم یاری کند.

طبعا در بازار بدون تورم فضا برای سرمایه گذاری ساختمانی فراهم خواهد بود. اما آنچه روشن است این است که اگر بهبودی در آمار ساخت و ساز حاصل نگردد و تیراژ بهار در سه فصل بعدی امسال هم تکرار گردد، کل تعداد واحد های مسکونی که مجوز ساخت برای آن ها صادر شده در خاتمه امسال به حدود 30 هزار واحد می رسد که معادل یک فصل فعالیت ساختمانی در شرایط طبیعی بازار (پیش از جهش مسکن در سال 97) است؛ بنابراین دغدغه و تمرکز سیاستگذار بخش مسکن در حال حاضر بیش و پیش از هر چیز، باید نجات سازنده ها از مارپیچی که مانع از ادامه فعالیت آن ها شده است، باشد.