کلید یدک برای خانه اولی ها

به گزارش عاشقان علم الکترونیک، آمار های رسمی نشان می دهد با افزایش شکاف میانگین قیمت مسکن و قدرت خرید متقاضیان مصرفی در تهران و کلان شهرها، میزان استفاده خانه اولی ها از وام مسکن یکم طی دو سال اخیر به پایین ترین حد ممکن رسیده است. صدور مجوز انتقال وام کلان شهر ها به شهر های حومه می تواند یک فرمول اضطراری برای شکستن قفل این صندوق طی ماه های آینده باشد.

کلید یدک برای خانه اولی ها

جهت دریافت خدمات پتینه کاری ساختمان با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. هر گونه خدمات رنگ آمیزی با تکنیک های مدرن پتینه کاری را به ما بسپارید.

به گزارش دنیای اقتصاد وام مسکن یکم، بالاترین و در عین حال مهم ترین ابزار کمکی خرید خانه برای متقاضیان مصرفی در بازار مسکن شهر های کشور محسوب می گردد. از آنجاکه ثبت نام نمایندگان در این صندوق و استفاده نمایندگان از این نوع وام، خانه اولی هایی هستند که برای نخستین بار به بازار مسکن وارد می شوند، پاسخ دهی مناسب به این گروه می تواند سرنوشت بازار معاملات ملک به دلیل معین تکلیف تقاضای انباشته اهمیت دارد و به نوعی می تواند رونق پایدار بازار مسکن را تضمین کند. این در حالی است که از بین رفتن قدرت پوشش دهی این وام در مقابل جهش قیمت مسکن، بیشترین آسیب از این محل به برقراری رونق پایدار بازار مسکن وارد خواهد شد.

آنالیز ها نشان می دهد طی دو سال و نیم اخیر، قدرت پوشش دهی وام یکم نسبت به میانگین قیمت مسکن در تهران و کلان شهر های کشور به شدت کاهش پیدا نموده است. به عنوان مثال، قدرت پوشش دهی وام یکم در شهر تهران در زمان تصویب یعنی سال 94 نسبت به میانگین قیمت مسکن، معادل 20 متر مربع بود؛ اما در حال حاضر که مطابق با گزارش رسمی بانک مرکزی، میانگین هرمترمربع آپارتمان در پایتخت به 23 میلیون و 500 هزار تومان رسیده، قدرت پوشش دهی وام یکم به کمتر از 4 مترمربع رسیده است.

این موضوع حداقل برای چهار کلان شهر دیگر کشور نیز صدق می نماید. در حالی که سقف وام یکم (بدون احتساب وام جعاله) در کلان شهر های کشور معادل 60 میلیون تومان است (سقف وام یکم انفرادی در شهر تهران معادل 80 میلیون تومان است)، اما قدرت پوشش دهی این وام در این کلان شهر ها نیز به حدود 3 مترمربع رسیده است.

به تعبیر دیگر قدرت پوشش دهی وام یکم در تهران و دست کم چهار کلان شهر اصفهان، تبریز، شیراز و مشهد نسبت به میانگین قیمت مسکن در این شهر ها طی دو سال و نیم اخیر به یک میزان تنزل پیدا نموده است.

مطابق با آمار رسمی از سال 94 یعنی زمان تصویب صندوق پس انداز مسکن یکم تا کنون، قیمت مسکن در تهران حدودا 6 برابر شده است. البته در سایر کلان شهر ها نیز میزان افزایش قیمت مسکن طی این سال ها هرچند به این میزان نبود؛ اما قابل توجه بوده است. با این حال، سقف وام برای افزایش قدرت خرید این گروه از متقاضیان مصرفی در بازار مسکن تغییری ننموده است. این در حالی است که سقف وام خرید مسکن مربوط به متقاضیان غیرخانه اولی (وام اوراق) طی این مدت از 60 میلیون تومان به 100 میلیون تومان در شهر تهران رسیده است؛ بنابراین نکته عجیب و غیرقابل هضم در حوزه سیاست گذاری تسهیلاتی در بازار مسکن طی سال های اخیر این نکته است که چرا قدرت خرید مسکن برای مصرفی ترین گروه متقاضی در این بازار در مقابل جهش قیمت ملک ترمیم نشده، اما برای سایر تسهیلات موجود در بازار این اتفاق اتفاق افتاده است؟

این موضوع از آنجا جهت قابل توجه است که از اواخر سال گذشته، گروهی از خانه اولی ها با مشاهده فرایند افزایش قیمت مسکن در کلان شهرها، برای بیرون آمدن از باتلاق بازار مسکن حرکتی را آغاز کردند و محدوده انتخابی خرید ملک خود را تغییر دادند. به این معناکه این گروه برای بالفعل کردن تقاضای خود، از بازار مسکن کلان شهر ها به بازار مسکن شهر های حومه ای مهاجرت کردند. این اتفاق ابتدا در شهر تهران و سپس در سایر کلان شهر ها رخ داد.

کارشناسان و تحلیلگران بازار مسکن با مشاهده رفتار این گروه از متقاضیان خانه اولی معتقدند این حرکت به وسیله یک شارژ اقتصادی می تواند به یک موج تبدیل گردد. تدوین طرح شارژ اقتصادی خانه اولی ها در بازار مسکن به وسیله دو کلید اصلی و یدکی قابل اجرا است. کلید اصلی فرمول شارژ اقتصادی خانه اولی ها، به وسیله افزایش سقف وام خرید مسکن برای این گروه در کلان شهر ها می تواند عملیاتی گردد. کلید یدک نیز شارژ اقتصادی خانه اولی ها برای خرید خانه در حومه شهر های مادر است.

از آنجاکه در حال حاضر شبکه بانکی با تنگنای اقتصادی روبرو است، بعید است کلید اصلی فعلا قابل دسترس باشد، اما عملیاتی شدن کلید یدک می تواند بدون احتیاج به شارژ اقتصادی جدید اتفاق بیفتد. به این صورت که وام یکم کلان شهر ها با رعایت همان سقف اولیه، به شهر های حومه منتقل گردد. در حال حاضر سقف وام یکم در تهران بدون احتساب وام جعاله، معادل 80 میلیون تومان و در سایر کلان شهر های کشور معادل 60 میلیون تومان است. البته ضوابط شبکه بانکی تاکید و تصریح نموده است که فردی که برای اخذ وام یکم در شهر تهران یا سایر کلان شهر ها ثبت نام نموده است، نمی تواند با همان سقف از تسهیلات خود برای خرید خانه در شهر های حومه استفاده کند.

از این رو فردی که تقاضای خرید مسکن در شهر های حومه با استفاده از وام یکم را دارد، باید سقف مجاز معین شده همان شهر را رعایت کند. مطابق با ضوابط پیش بینی شده سقف وام یکم در شهر های حومه (شهر های با جمعیت کمتر از 200 هزار نفر) معادل 40 میلیون تومان است. نکته مهم آنکه در شرایط فعلی شرایط برای اخذ وام جعاله و افزودن به سقف وام یکم برای افزایش قدرت خرید متقاضیان چندان آسان نیست.

اما این شرایط با استفاده یک کلید یدک یعنی انتقال وام یکم کلان شهر ها به شهر های حومه ای با همان سقف اولیه می تواند از یک طرف قدرت پوشش دهی وام را افزایش دهد و از طرف دیگر پاسخ بخشی از متقاضیان خانه اولی که به علت جهش قیمت مسکن امکان خرید خانه در کلان شهر ها را ندارند، بدهد. در این صورت سقف وام یکم در شهر های حومه ای پایتخت از 40 میلیون تومان فعلی به 80 میلیون تومان و در شهر های حومه ای سایر کلان شهر ها از 40 میلیون تومان فعلی به 60 میلیون تومان افزایش پیدا می نماید. به تعبیر دیگر سقف وام در شهر های حومه ای پایتخت معادل 100 درصد و در شهر های حومه ای سایر کلان شهر ها معادل 50 درصد افزایش پیدا خواهد نمود. البته با احتساب وام جعاله سقف وام در شهر های حومه ای پایتخت به 120 میلیون تومان و در شهر های حومه ای سایر کلان شهر ها به 100 میلیون تومان خواهد رسید.

استفاده از این فرمول اضطراری موجب می گردد جریان ضعیف خرید خانه در حومه شهر های مادر در صورت افزایش مجدد قیمت خانه متوقف نگردد و در مقابل قفل وام یکم که در ماه های گذشته به دلیل از دست رفتن شدید قدرت پوشش دهی اتفاق افتد، شکسته گردد. آمار ها نشان می دهد طی ماه های اخیر ماهانه حدود 3 هزار تا 3 هزار و 500 نفر از ثبت نام نمایندگان در صندوق یکم، به اخذ وام اقدام می نمایند، این در حالی است که آمار دریافتی وام یکم در سال گذشته ماهانه حدود 4 هزار نفر و در سال 97 ماهانه حدود 5 هزار نفر بوده است. مقایسه آمار ورودی به صندوق یکم طی دو سال اخیر و تعداد افرادی که هم اکنون موعد دریافت آن ها رسیده و اقدام به دریافت آن می نمایند نیز جالب است.

آمار ورودی (ثبت نام نماینده) در صندوق یکم طی دو سال گذشته نشان می دهد در حال حاضر حداقل باید سه برابر تعداد فعلی که ماهانه وام دریافت می نمایند، اقدام به استفاده از این تسهیلات نمایند. به نظر می رسد یکی از مهم ترین دلایل کاهش حجم استفاده از وام یکم برخلاف آمار ورودی بالای آن در دو سال گذشته، افزایش شکاف میزان قیمت مسکن و قدرت پوشش دهی وام است. از آنجاکه تناسب حداقلی میان سقف وام و میانگین قیمت مسکن در کلان شهر ها از بین رفته، بنابراین بخش زیادی از ثبت نام نمایندگان فعلا برای خرید آپارتمان با استفاده از این وام دست نگه داشته اند.

محاسبات اولیه نشان می دهد: در صورتی که سقف وام یکم با احتساب وام جعاله به 120 میلیون در شهر های حومه ای اطراف پایتخت و 100 میلیون تومان در شهر های حومه ای اطراف سایر کلان شهر ها برسد قدرت پوشش دهی آن به میزان قابل توجهی افزایش پیدا می نماید. به این معنا که در این فرمول اضطراری شرایط برای اخذ وام جعاله در این شهر های حومه ای آسان گردد. به عنوان مثال در شهر جدید پرند و پردیس با توجه به میانگین قیمت مسکن در این شهرها، از 8 مترمربع فعلی که امکان اخذ وام جعاله چندان نیست به حدود 15 مترمربع در شهر پردیس و از 5 مترمربع فعلی به حدود 24 مترمربع در شهر جدید پرند برسد.

شهر جدید بهارستان نیز یکی از شهر های حومه ای اطراف شهر اصفهان است که در صورت استفاده از این فرمول اضطراری قدرت پوشش دهی وام یکم به حدود 15 مترمربع می رسد. در حال حاضر قدرت پوشش دهی وام یکم با توجه به میانگین قیمت مسکن در این شهر، حدود 6/ 6 مترمربع است. این موضوع برای شهر جدید صدرا در اطراف شیراز به حدود 18 مترمربع می رسد.

در حال حاضر متقاضیان خانه اولی با استفاده از وام یکم، امکان خرید 7/ 5 مترمربع خانه در این شهر را دارند. در صورت استفاده از فرمول اضطراری، برای شهر جدید سهند در اطراف تبریز به حدود 15 مترمربع می رسد. در حال حاضر قدرت پوشش دهی این وام در این شهر معادل 2/ 7 مترمربع است. کارشناسان و فعالان بازار مسکن معتقدند استفاده از کلید یدک برای شارژ اقتصادی متقاضیان خانه اولی دو اثر مهم می تواند بر بازار مسکن کلان شهر های کشور داشته باشد.

اثرنخست آنکه تناسب و تعادل جمعیتی میان شهرمادر و شهر های حومه ای برقرار می گردد. به این معناکه بخشی از جمعیت سرریز کلان شهر مادر با امکان خرید خانه در شهر های حومه ای، به طور طبیعی به این شهر ها مهاجرت خواهند کرد. اثردوم نیز پاسخگویی به تقاضای مصرفی انباشته شده در بازار مسکن است. این نوع پاسخگویی می تواند یک رونق پایدار در بازار مسکن ایجاد کند و در عین حال از ورود یکباره این تقاضا به بازار که خود می تواند به نوعی بر جهش قیمت مسکن طی دوره های بعدی اثرگذار باشد، جلوگیری کند.

منبع: فرارو
انتشار: 17 مهر 1399 بروزرسانی: 17 مهر 1399 گردآورنده: lov-e.ir شناسه مطلب: 1030

به "کلید یدک برای خانه اولی ها" امتیاز دهید

امتیاز دهید:

دیدگاه های مرتبط با "کلید یدک برای خانه اولی ها"

* نظرتان را در مورد این مقاله با ما درمیان بگذارید